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控房价和去库存并存:热点城市周边楼市成 新宠

来源:经济参考报 2017-06-27 14:54:00

[摘要] 楼市已经历连续三个月的高强度调控,从 初的限购、限贷,紧接着的限价、限售,再到一线城市的全面限商,房地产市场热度在“五限”下大幅降温。

热点城市周边楼市成 新宠

楼市已经历连续三个月的高强度调控,从 初的限购、限贷,紧接着的限价、限售,再到一线城市的全面限商,房地产市场热度在“五限”下大幅降温。

但需注意的是,由于下降并不是自发性调整,住房价格依然坚挺,且因“溢出”效应热点城市周边地区成为替代的“ 标的”,导致该类城市同时面临“控房价”和“去库存”难题。

指出,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,城市界限越来越模糊,区域概念强化。建议将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待,在一城一策的基础上,探索区域协调施策。

溢出效应热点城市周边成“香饽饽”

5月底, 端午时节,湖北地级市咸宁的楼市热闹非凡。房企提前造势,游子开始返乡,街头小巷也流传着这样的广告:钱存银行不买房银行贷款给老王。老王拿钱去买房,心中女神嫁老王……难以在武汉买房的购房者们快速向周边溢出。

安徽六安也因合肥的火热以及限购,其房地产市场逐步升温,销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额达308.79亿元,首次突破300亿元大关。

近两年大热的郑州更是因都市圈因素影响,其周边县市楼市也纷纷开启大热模式。洛阳方面,作为国家区域性 城市和中原城市群副 城市,加上洛阳 、自贸区等因素的影响,洛阳房地产市场异常火爆,部分楼盘出现量价齐升状态。2016年洛阳市商品房销售面积为770.4万平方米,比2015年全年的687.3万平方米增加了12.1%,商品房销售额为350.1亿元,比2015年全年的295.6亿元增加了18.44%。

开封方面,房地产市场从成交到开发 ,均进入快车道。2017年一季度,开封市GDP为374.97亿元,较上年同期增长8.6%,增速提高0.4个百分点,高于1.7个百分点。具体来看,开封一季度固定资产 (不含农户)完成179.63亿元,比上年同期增长12.9%,其中,房地产开发 完成32.27亿元,比上年同期增长22.3%,增幅居全省第7位。

新乡方面,1至4月完成固定资产 492.51亿元,同比增长12.6%,高于全省平均水平2.2个百分点,位居全省第11位。全市完成房地产开发 94.04亿元,总量位居全省第3位,同比增长51.0%;全市商品房销售面积169.22万平方米,位居全省第5位,同比增长58.3%;全市完成商品房销售额66.12亿元,同比增长62.0%。

除了郑州都市圈周边,今年1至4月,扬州市商品房销售面积296.94万平方米,同比增加54.7%;其中住宅销售面积279.78万平方米,同比增加51.8%。商品房待售面积313.70万平方米,同比下降27.5%。商品房去化周期降为6个月。

对此,江苏省组织331名相关 调查后,报告显示,在热点城市楼市降温“退烧”的同时,三四线城市房地产市场趋于活跃。比如,镇江属于南京都市圈,楼市政策相对宽松。调查者对镇江商品房价格预期,由一季度“缓和上涨”为主,转变为二季度“明显上涨”为主;南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。

江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示,总体上看,缓和上涨的预期占70%,尤其是苏北五市,除淮安市维持在80%的上涨预期外,其他四市的上涨预期都超过了九成。孔祥平介绍,“江苏的三四线城市房地产活跃度增加,三四线城市的房价有所上升。对此,三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施,包括价格部门会采取备案措施。在经过了前段时间的市场调控之后,我们目前仍然面临着较大的商品房上涨的调控压力。”

随着购房者的溢出,部分一二线热点城市周边的三四线城市成交快速上涨,去化加速。有报告显示,根据国家统计局的实时数据计算,住房存量4月同比下降16.2%,是自全球金融危机以来 的月度降幅。其中,若按照对11个三四线城市的调查中,住房存量4月更是平均同比减少22.4%。

调控难抑热点城市周边房价快速攀升

国家统计局公布的数据显示,5月份,一二线城市房地产降温态势持续,热点周边三四线城市领涨。其中,5月宜昌新房价格同比涨幅达到10.7%,创下今年以来的新高。

统计局数据显示,4月份,唐山房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。5月份时,趋势依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等新房价格环比涨幅较大的城市多为热点周边三四线城市。

业内表示,由于购房热情仍在,调控博弈,因此,购买力溢出,热点周边城市成为 标的,部分存在上涨之势。

以石家庄为例,受京津冀城市群影响,仅5月单月,石家庄楼盘调价数量达到21盘。其中7个住宅项目进行调价,10个写字楼项目进行调价,3个别墅和1个商铺项目进行调价。住宅方面,位于新华区、桥西区、高新区等项目中,新合作城市广场、龙湾、中山尚城分别上调1000元/平方米,华丽家族楼盘上调1300元/平方米,官峰嘉邸项目上调2000元/平方米,十里逸墅项目上调60万元/套。此外,别墅项目原河名墅更是从之前的2000万元/套,上调至2366万元/套,上调了366万元/套。

因各种因素利好,河北不仅成为购房者的 天堂,也成为各房企的拼抢之地。6月2日,石家庄正定新区迎来今年“ 受关注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市,受到了碧桂园、保利、万科等25家房企的集中关注,拍卖总额达42.33亿元。

其中,天山地产竞得的【2016】008号地楼面价高达2.09万元/平方米,创下正定新区楼面地价新高。值得注意的是,此前正定的新高仅为2016年11月楼面价的2549元/平方米。

安徽六安也同样是受城市圈利好的城市之一。根据国家发改委已批复的规划,合六城铁将使六安进入合肥“ 时通勤圈”。在此影响下,今年一季度,六安房地产市场继续升温,全市销售商品房面积同比增长20.37%,销售金额同比增长46.8%,商品房均价同比增长21.81%。

5月初,记者在六安走访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。在六安某项目售楼部外,外地牌照私家车在停车场进进出出。

“外地人在我们这里买房的太多了。2020年城铁通车后,六安到合肥只要20!”一位售楼经理热情地介绍说,“3月份我们曾加推过一次,均价还不到5000元,132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。近期我们准备开几栋大平层,预计价格涨到6500元左右,房源同样是100多套,估计根本不够卖。”

在福建漳州,也大量存在着认为当地未来房价向厦门看齐的 者。在漳州万科城滨江府、恒大御景半岛等新兴高档住宅售楼处,虽只剩为数不多的尾盘清售,但看房买房的人依旧络绎不绝,购房者普遍判断漳州房价还有 ,开发区房价肯定会涨,买到就是赚到。

库存畸变“去库存”“控房价”并存

在市场热度下,楼市库存却出现了分化,非住宅类项目库存整体偏高。据赢商网不完全统计,2016年安徽新增商业项目23个,新增商业体量超230万平方米,2017年计划新开业购物 更是达73个,预计新增商业体量高达760万平方米。

以去年房价一路高歌的合肥为例,虽然住宅时常面临抢房,但商业部分却未能向住宅看齐。同策咨询数据显示,截至2016年12月31日,合肥商业市场库存达到432.95万平方米,同比2015年增加28.3%,库存量不降反增。按照2016年商业项目的去化速度计算,合肥商业项目需要3.2年才能完成去化。

六安方面上述现象更为明显,截至4月底,该市可售商品住宅440.23万平方米,去化周期为13.7个月,但非住宅库存273.72万平方米,去化周期为124.4个月,高达10年。

中信证券的一份研报指出,中国商办物业的总量明显过剩,在2010年和2013年,商办物业经历了两轮跃进,商办物业的开发 增速要远大于住宅物业的开发 增速。过去十多年中,我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下,这同社会的真实需求很不匹配,从销售上看,商业地产占比只有10%。

武汉方面,据武汉市房地产开发企业协会研究部数据,截至2015年底,武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算,人均商业面积已接近3平方米,是香港的2倍。此外,武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存,按照往年的去化速度,全部消化完至少还需4至6年。与此同时,未来5至6年,还将新增约1000万平方米的商业体量。

与供应旺盛相对应的是,商业地产整体需求难以提振,市场吸纳力下降。据了解,武汉方面,除了几个传统办公区和商业区,其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。

除了住房性质结构失衡外,地方楼市还存在区域性结构失衡。如六安在部分区域住宅热销的同时,一些县乡仍需积极推介房源。六安市房地产管理局统计显示,2016年在棚改货币化、鼓励农民进城购房、发放契税补贴购房补贴、购买商品房作为安置房源等一系列的去库存措施的作用下,库存面积大幅下降,全年净去库存面积达336.19万平方米。

六安市房地产管理局局长吴耘介绍说,六安市金寨县,库存总量较大,去化速度较慢,作为农村土地制度改革试点地区之一,该县推出了居民购房和农户退出宅基地购房两项补贴政策,有效的推动了去库存工作,盘活了房地产市场。霍山县人口基数小,库存量也较大,该县则减少了商品房的土地供应,暂停了乡镇房地产的开发,并通过移民补助、惠民安居贷等措施鼓励农民进城购房。

湖北方面,截至2017年3月底,虽然全省商品住房库存平均消化周期为7.4个月,但仍有5个县库存消化周期超过18个月,其中,郧西县18.6个月,嘉鱼县22个月,黄梅县23个月,云梦县24.8个月,屈家岭管理区31个月。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出,由于城市综合体集中了 土地资源和大量资金,一旦过剩引发泡沫破裂,将成为城市“空壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重,会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。他建议,应给地方 和开发商“降温”,合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险,从抓运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”的形成。

分城施策转向区域施策

事实上,地方 也已关注到该类城市所面临的风险。为解决结构性失衡问题,安徽省住房城乡建设厅、安徽省财政厅、人民银行合肥 支行等7部门5月份联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,通过去库存与供地联动、鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业、鼓励个人购买商住公寓等途径,指导各地有序化解非住宅商品房库存。

根据意见,安徽将推动房地产去库存与土地供应联动,要求各地结合各类非住宅商品房在售量、将要上市量和市场总体需求情况,按“控制总量、限制增量、消化存量”原则,合理安排土地投放量,优化用地供应结构。明确商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市,停止新出让同类性质用地。同时,优化各类非住宅项目,多渠道消化非住宅商品房库存。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业;支持房企从销售商品房向“售租并举” 模式转变;鼓励开发企业成立专业租赁公司,按规定享受相关优惠政策,开展房屋租赁业务。

重庆方面,近日重庆 网公布《重庆市人民 办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》指出, 将从“控制商业商务房地产建设用地新增供应规模、支持实施商业商务用房转型利用、支持开发企业自持经营商业商务用房、扩大商业商务用房的市场需求”四大调控措施加大商业商务房地产去库存力度,力争在“十三五”末全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围,其中主城商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。

对此,业内表示,热点周边城市已进入去库存和控房价双轨并行阶段,调控难度将继续增加,需要有新的调控视角和手段。

世联行董事长陈劲松说,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,城市界限越来越模糊,区域概念强化,仅以 边界实施的一城一策可能会无法适应市场变化。陈劲松建议,通过完善现有城市群市长联席会议等机制,将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待,在一城一策的基础上,逐步探索区域协调施策。

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